По анализу аналитиков организации ILM в 3 квартале, 2014 года общий объем предложения качественных офисных площадей столицы России достиг 16, 5 млн. Кв. М. Наибольшее предложение свободных помещений наблюдается в объектах класса А, где показатель достиг 24, 5%, Что превышает уровень кризисных значений 2008 – 2009 гг.
в 3 квартале, 2014 Г. На рынок офисной недвижимости столицы России вышло 452 тыс. Кв. М офисных площадей. за девять месяцев 2014 г. Суммарно было введено 966 тыс. Кв. М, Что превышает объем нового возведения за такой же период 2013 г. Более чем в 2 раза.
Самыми крупными новыми офисными объектами, введенными в 3 квартале 2014 г, стали: Фаза I бизнес парка « КомСити» (Фаза Альфа офисной площадью 107 000 кв. М) И бизнес центр « Лотос» (площадью 88 200 кв. М), расположенные в Юго-Западном направлении. Это подтверждает усиление процесса децентрализации нового возведения И его присущность сегодняшнему московскому рынку. Все активнее продолжают развиваться удаленные от центра деловые районы.
обратим внимание, Что до окончания 2014 г. на московском рынке К выходу заявлено еще более 600 тыс. Кв. М. К вводу в использование запланированы такие крупные объекты Как: Башни « ОКО» (116 280 кв. М, ММДЦ " Москва-Сити " ) И « Эволюция» (80 пятьсот кв. М, ММДЦ " Москва-Сити " ), бизнес-центр « Верейская Плаза III» (76 900 кв. М, ул. Верейская, 39, стр. 33). Вторая Фаза комплекса « Сириус Парк» (62 пятьсот кв. М, ул. Каширское шоссе, д. 3), МФЦ « Водный» (61 570 кв. М, ул. Головинское шоссе, вл. 5) И др. По прогнозам аналитиков организации ILM, 2014 год станет рекордным по объемам нового возведения за последние 5 лет.
Основная доля нового возведения (около 70%) приходится на районы за пределами ТТК. Что касается ожидаемых объектов в ЦАО, То 80% площадей приходится на ММДЦ « Москва-Сити». так, общий объем нового предложения будет превышать 1 млн. Кв. М, Что усилит конкуренцию между бизнес-центрами И даст возможность потенциальным арендаторам выбирать качественные офисные помещения по привлекательным условиям.
в 3 квартале, 2014 Г. Наибольшее значение чистого поглощения, которое демонстрирует исправление занимаемых арендаторами офисных площадей за определенный период, по-прежнему, сохраняется в объектах класса « А», где этот показатель равен 278 тыс. кв. М, Что составляет 52% от общего объема поглощения. Также увеличилось значение чистого поглощения в объектах класса Б+ до 228 тыс. Кв. М по положению на конец сентября. Все Это свидетельствует про То, Что максимальным спросом продолжают пользоваться высококачественные помещения.
Как информирует начальник отдела исследований И анализа рынка организации ILM – Екатерина Волкова: « Интерес К качественным бизнес-центрам в текущей положения вызван, самое главное, открывшимся перед арендаторами возможностями по согласованию комфортных условий при аренде вследствие избыточного предложения. В условиях высокой соперничества, Все больше собственников готовы снижать стоимость аренды И идти на уступки арендаторам, тем самым стимулируя переезд компаний».
в 3 квартале, 2014 Г. Мы Не останавливаем наблюдать увеличение числа сделок, в рамках которых арендатор остается в занимаемом помещении, но на более привлекательных условиях. На фоне нестабильности, Как в российской, Таким образом И в мировой экономике, Большинство арендаторы отдают преимущество продлению договоров в текущем здании, стремясь сократить расходы на аренду И пересмотреть коммерческие правила.
Как подчеркивает Андрей Лукашев, Управляющий Партнер ILM: « в крупных компаниях проводятся события по оптимизации расходов, А так же Среди них уменьшение затрат на существующую арену путем уменьшения арендуемой площади (уплотнения рабочего пространства); проведения переговоров И снижения существующих Ставок; переезда в другие офисные центры, С существенным отличием в коммерческих условиях И улучшенными условиями эксплуатации».
Он Также добавляет: « Говоря О специфике спроса в сложившейся положения обратим внимание, Что наибольшей привлекательностью само собой же пользуются помещения С отделкой. Для помещений в состоянии « под отделку» собственник готов выполнять отделку, некий бонус Для арендатора, который подстегнет переезд организаций. Если говорить О маленьких сделках, То мы наблюдаем, Что сроки аренды уменьшились до трех лет».
« Сегодня мы Также видим стремление от части организаций поймать « дно рынка». То есть, организации приняли решение воспользоваться текущей ситуацией на рынке И готовы приобрести офис Для своего размещения на выгодных Для себя условиях», говорит Дмитрий Мыслин, Управляющий Партнер организации ILM.
Превышение объемов нового возведения над чистым поглощением более чем в полтора раза отразилось на динамике уровня вакантных площадей. В течение трех месяцев уровень вакантных площадей Обычно по рынку показывает прирост С 14, 0% до 14, 7%.
в следствие повышения девелоперской активности И ввода большого объема новых площадей, самое большое увеличение доли вакантных площадей по итогам 1-3 кварталов, 2014 Г. Наблюдается в объектах класса А, где Рост составил 4, 5% И общий показатель достиг уровня 24, 5 %. В классе Б+ прирост составил всего 1, 4 %, общий показатель равен 16, 4 %. Одновременно в объектах класса Б- показатель немного снизился, С 8% до 7, 5 %.
Начавшееся в 2013 г. Уменьшение запрашиваемых Арендных Ставок продолжается И в 3 квартале 2014 г.« в следствие увеличения объемов нового возведения усилилась конкуренция между объектами, И Большинство Собственники в целях максимального уменьшения числа свободных площадей корректируют стоимость аренды. На понижательную динамику запрашиваемых Ставок оказывает воздействие исправление структуры предложения, большая доля введенных площадей размещается за пределами ЦАО С более дешевыми предложениями. С обратной стороны, рынок недвижимости размещается под влиянием ухудшению экономической ситуации, колебания курса валют Также Не способствовали росту средних запрашиваемых Ставок аренды в долларовом эквиваленте», комментирует начальник отдела исследований И анализа рынка организации ILM – Екатерина Волкова
в объектах класса Б+, по результатам сентября усредненная запрашиваемая базовая ставка аренды в долларовом эквиваленте за 3 квартала уменьшилась на 3%, С $525 до $510 за кв. М в год.
усредненная запрашиваемая базовая ставка аренды Для помещений класса Б- в долларовом эквиваленте по результатам 3 квартала 2014 г. Размещается на уровне $400 за кв. М в год. По сопоставлению С предыдущим кварталом ставка уменьшилась на 9%.
Если же анализировать динамику средней ставки за девять месяцев, То показатель снизился на 12%. многие собственников объектов класса Б- сообщают коммерческие правила в рублях, по этой причине в пересчете на российскую валюту прирост средней стоимости аренды, по сопоставлению С объектами иных классов, был незначительным, А именно 6%. Так, на конец сентября усредненная запрашиваемая ставка аренды Для данного класса составила пятнадцать 700 руб. За кв. М в год.
« Не смотря на То, Что долларовые ставки упали, ставки в пересчете на рубли сильно увеличились. Сегодня мы наблюдаем, Что Собственники, Интересующиеся притягивать арендаторов готовы номинировать ставки в рублях, или фиксировать валютный коридор», уточняет Андрей Лукашев, Управляющий Партнер ILM.
Индекс ценовых Ожиданий собственников (REI ILM), который отражает ожидания собственников относительно повышения Арендных Ставок в текущий период по сопоставлению С предыдущим периодом остается достаточно низким. Такая тенденция началась еще в октябре прошедшего года, Индекс Таким образом И Не пересек границы в 50 пунктов, которая является критической. Во 2 квартале в объектах класса А большая часть арендодателей продолжает придерживаться позиции по уменьшению Арендных Ставок, И Индекс опускается до 42%.
в классе Б+ ситуация обратная, К июлю 2014 г. Индекс показывает прирост, многие собственников увеличивают ставки в связи С увеличением налоговых вычетов на имущество, который теперь рассчитывается вследствие кадастровой стоимости объекта. И наконец, в 3 квартале 2014г. показатель индекса ожидания Арендных Ставок Для класса А И Б+ демонстрирует схожую динамику. Собственники начинают корректировать ставки в сторону снижения, И Индекс показывает резкий спад, достигая минимальных значений, 35 пунктов Для класса А, И 28 пункта Для класса Б+." Индекс Ожиданий Арендных Ставок (REI ILM) поймал начало снижения Арендных Ставок еще в сентябре 2013 года, А сейчас достиг максимума за всю известную историю наблюдения ", говорит Партнер организации ILM - Дмитрий Мыслин.
Графики индекса представлены на картинках.
Подробный аналитический отчет И данные об индексе можно обнаружить на интернет представительстве организации ILM в разделе " исследовательскую работу "
О организации ILM
Фирма ILM оказывает комплексные сервис корпоративным потребителям в сфере коммерческой недвижимости. Сервис организации включают: сопровождение сделок С офисной И складской недвижимостью, землей, консалтинг, оценку, исследовательскую работу рынка, управление проектами, управление инвестициями. Кроме этого, Эксперты ILM ежеквартально составляют И публикуют свои аналитические отчеты по рынку офисной недвижимости. Накопленные за Большинство годы работы опыт И глубокое знание рынка позволяют организации ILM по максимуму результативно решать поставленные задачи, уменьшить возможные риски на наиболее ранних этапах И предлагать потребителям нетривиальные решения. Со времени своего образования Фирма ILM выступила консультантом в более 370 сделках. Среди покупателей ILM такие организации, Как: SAP CIS, Shiseido, Diebold, Альфастрахование, Материа Медика, Мегафон, Tchibo, Dunlop Tire CIS, СУЭК, Sollers Финанс, Вертолеты России, Bunge CIS И другие.
Контактная информация:
телефон: +7-495-287-0600
e-mail: Moscow@ILM. Ru
